Da legalidade da cláusula que impõe aos adquirentes de unidades imobiliárias a obrigação quanto ao pagamento da taxa de instalação de serviços públicos

Com o constante desenvolvimento do mercado imobiliário brasileiro, notadamente na cidade do Rio de Janeiro, haja vista a perspectiva de crescimento e a vultosa inserção de capital no setor, em virtude da realização de eventos esportivos, multiplicam-se as demandas oportunistas ajuizadas por adquirentes de unidades em diversos empreendimentos.

Dentre inúmeros objetos, destaque-se a arguição de nulidade da cláusula contratual que impõe aos compradores do imóvel a obrigação atinente ao pagamento das taxas de instalação de serviços públicos, em que pese disposição contratual expressa nesse sentido. Em sua grande maioria, os adquirentes sustentam a equivocada tese de onerosidade excessiva e hipossuficiência do consumidor, princípios prestigiados pelo CDC, alegando que a incumbência caberia ao incorporador.

Amparando-se basicamente nesse singelo argumento, pleiteiam os autores a devolução em dobro do montante pago a título de restituição material, cumulando ainda, em praticamente todos os casos, com pedidos de cunho indenizatório pelos supostos prejuízos sofridos.

Convém esclarecer, de início, que as unidades imobiliárias são entregues em perfeitas condições de uso e habitação pelas empresas incorporadoras, destoando da narrativa seletiva e parcial feita pelos compradores. Todavia, conforme pactuado anteriormente, os adquirentes devem, obviamente, quitar as taxas correspondentes à ligação dos serviços públicos junto às respectivas concessionárias.

Tal providência faz-se necessária e se reflete de forma coerente, visto que, a partir do pagamento da referida taxa, o órgão administrativo competente, juntamente com as empresas vinculam a propriedade do bem ao cadastro dos proprietários, para a devida segurança de todos os envolvidos no ajuste.

Inclusive, de modo a consagrar a costumeira prática adotada pelas construtoras há tempos, editou-se, à época, a lei nº 4.591/64, que dispõe acerca das edificações e incorporações imobiliárias, a qual faculta às partes a imposição da obrigação pecuniária em debate, através da regra inserida no artigo 51, senão vejamos:

“Art. 51. Nos contratos de construção, s eja qual for seu regime deverá constar expressamente a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos , devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio” . (Grifamos)

Através do dispositivo supramencionado, o legislador liberou o incorporador da obrigatoriedade de incluir tais despesas no valor geral da obra, minimizando custos e possibilitando, com isso, a cobrança de tais despesas, destacadamente do preço da construção, mediante rateio entre todas as unidades em suas respectivas proporções.

Há que se ressaltar também, por ser de extrema relevância à resolução do impasse, a aplicabilidade da autonomia de vontade das partes, que formalizaram um ato jurídico perfeito, com objeto lícito, possível e forma prescrita na legislação pertinente, respeitando, assim, o instituto da pacta sunt servanda , princípio basilar nas relações contratuais.

Esclarece-se ainda, apenas a título de registro e sem o intuito de atrair adeptos à tese ora ventilada, que a jurisprudência tem repelido enfaticamente o pleito dos adquirentes, prestigiando obviamente a aplicabilidade da lei especial vigente e demonstrando sensibilidade quanto à gravidade que a disseminação de demandas dessa natureza representa em nosso ordenamento jurídico.

Portanto, ante o breve exposto e com todo o respeito a entendimentos e posições divergentes, consideramos correta, coerente e investida de legalidade a disposição contratual que impõe aos adquirentes de unidades imobiliárias a obrigação quanto ao pagamento da taxa de instalação de serviços públicos, eis que não há que se falar em ilicitude ou abusividade, uma vez respeitados todos os parâmetros legais e contratuais inerentes à matéria.

* Thiago Hora Costa da Silva é sócio-advogado do escritório Ferreira Pinto e Cordeiro Advogados Associados